De Franse vastgoedmarkt is tot stilstand gekomen na het herstel dat in het najaar van 2024 inzette. Kopers onderhandelen steviger, de verkooptijden lopen op en de prijsdalingen treffen huizen harder dan appartementen. In deze context is kennis van technische aspecten die in algemene gidsen vaak buiten beschouwing blijven essentieel om een woning te kopen, verkopen of in verhuur te investeren.
EPC en herberekening van het energielabel: een onderschatte troef vóór elke vastgoedtransactie
Het energieprestatiecertificaat (EPC) bepaalt inmiddels of een woning überhaupt nog verhuurd mag worden. Woningen met energielabel G vallen onder het verhuurverbod; voor label F gaat dat binnenkort ook gelden. Wie een woning wil kopen of verkopen, moet eerst nagaan of het bestaande EPC betrouwbaar is.
De meest recente rekenregels kunnen het energielabel van bepaalde woningen met elektrische verwarming veranderen zonder dat er werkzaamheden nodig zijn. Een woning met label F of G kan na een nieuwe keuring label E krijgen. Voor een investeerder verandert dat de verhuurpotentie ingrijpend. Voor een verkoper voorkomt het een onterechte waardedaling.
Het omgekeerde geldt ook: een oud EPC, opgesteld voordat de berekeningsmethode werd aangepast, kan de energieprestatie van de woning te gunstig inschatten. We raden aan om vóór de woning in de verkoop gaat of vóór u zich tot een aankoop verbindt een nieuw certificaat te laten opstellen, in plaats van te vertrouwen op een verouderd document.
Bij appartementencomplexen wordt de situatie ingewikkelder wanneer de algemene vergadering de isolatie- of verwarmingswerkzaamheden afwijst die nodig zijn om het energielabel te verbeteren. De verhuurder komt dan klem te zitten tussen een verhuurverbod en de onmogelijkheid om aanpassingen aan het gebouw door te voeren. Breng dit risico vóór de ondertekening van het voorlopig koopcontract in kaart door de notulen van de algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar te raadplegen.
Meer analyses over deze afwegingen vindt u in het vastgoedadvies van Mon Portail Financier, onder meer over de samenhang tussen belastingen en energieprestaties.
LMNP-belasting bij verkoop: de valkuil die het bruto huurrendement niet laat zien
De regeling voor niet-professionele verhuurders van gemeubileerde woningen (LMNP) blijft aantrekkelijk dankzij de boekhoudkundige afschrijvingen, die de belasting tijdens de bezitsperiode verlagen. Het probleem ontstaat bij verkoop.
De aangescherpte LMNP-belastingregels veranderen de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Afschrijvingen die tijdens de verhuur zijn afgetrokken, kunnen bij verkoop weer bij de belastbare grondslag worden opgeteld. Concreet kan een investeerder die zijn woning tien jaar heeft afgeschreven en deze met een ogenschijnlijk bescheiden meerwaarde verkoopt, met een veel hogere belastingaanslag worden geconfronteerd dan verwacht.
Door deze verandering is elke rendementsanalyse die uitsluitend uitgaat van het bruto huurrendement of de jaarlijkse belastingbesparing achterhaald. De belasting bij verkoop moet vanaf de aankoop worden meegenomen in de totale rendementsberekening, niet pas op het moment van verkoop.
Wat dit betekent voor een investering in een gemeubileerde huurwoning
- Het IRR (intern rendement) over de volledige bezitsperiode daalt aanzienlijk als er geen rekening is gehouden met de belasting bij verkoop. Een investering met een aantrekkelijk bruto rendement kan na verkoop netto tegenvallen.
- De optimale bezitsduur wordt langer: hoe langer u de woning aanhoudt, hoe meer de vrijstelling op basis van de bezitsduur de bijtelling van afschrijvingen compenseert. Verkoop vóór acht jaar is zelden verstandig.
- De keuze tussen gemeubileerde en ongemeubileerde verhuur moet per geval opnieuw worden berekend, rekening houdend met het werkelijke belastingregime, de aftrekbare kosten en het beoogde verkoops scenario.
Vastgoedprijzen en verkoopvolumes: twee indicatoren die niet hetzelfde verhaal vertellen
Volgens de prognoses van notarissen zullen de prijzen in het najaar stabiliseren, maar blijven de transactievolumes achter bij het niveau van vóór de crisis. Deze uiteenlopende ontwikkeling van prijzen en volumes verdient aandacht.
Wanneer de prijzen stabiliseren maar het aantal transacties laag blijft, betekent dat dat verkopers en kopers het niet eens worden. Verkopers houden vast aan hun vraagprijs, terwijl kopers wachten op verdere prijsdalingen of vastlopen op de kredietvoorwaarden. Voor kopers biedt dat onderhandelingsruimte: bij woningen die al lang online staan, is de kans op een flinke prijsbespreking het grootst.
Een woning kopen: lokale signalen om in de gaten te houden
Landelijke gemiddelden verhullen grote verschillen. De prijzen dalen sterker voor huizen dan voor appartementen, en in sommige werkgelegenheidsregio’s trekt de markt weer aan terwijl die elders stagneert. Controleer vóór een aankoop drie lokale indicatoren:
- De gemiddelde verkooptijd in de beoogde gemeente, op te vragen bij notarissen of lokale vastgoedobservatoria. Een verkooptijd van meer dan drie maanden wijst op een kopersmarkt.
- De leegstand in de huurmarkt van de regio, die bepalend is voor het risico van een verhuurinvestering. Een hoog leegstandspercentage maakt elk verhuurproject kwetsbaarder, ongeacht het theoretische rendement.
- De ontwikkeling van het aantal ingediende bouwvergunningen: een groot aanbod van nieuwbouwwoningen drukt op middellange termijn de prijzen van bestaande woningen en beperkt de waardestijging van vastgoed.
Een woning verkopen: timing en de bij de huurovereenkomst gevoegde informatie als concrete aandachtspunten
Voor verhuurders die een bewoonde woning willen verkopen, is het bijwerken van de verplichte informatiebijlage bij de huurovereenkomst een belangrijk aandachtspunt voor de naleving van de regels. Een huurovereenkomst met een verouderde informatiebijlage kan de procedure voor opzegging wegens verkoop ondermijnen.
De timing van de verkoop is net zo belangrijk als de vraagprijs. In een markt waarin kopers de tijd nemen, betekent een advertentie plaatsen in juli of december dat u meerdere weken aan nuttige zichtbaarheid misloopt. De periodes rond de start van het nieuwe schooljaar (september-oktober) en het begin van het jaar (januari-maart) trekken de meeste actieve woningzoekers.
De vraagprijs meteen goed afstemmen is effectiever dan de prijs meerdere keren verlagen. Een woning die eerst te duur wordt aangeboden en vervolgens twee of drie keer in prijs wordt verlaagd, verliest geloofwaardigheid op vastgoedplatforms, waar kopers de advertentiegeschiedenis kunnen volgen. Een realistische vraagprijs vanaf het begin, gebaseerd op lokale notariële referentieprijzen in plaats van online schattingen, verkort de verkooptijd en behoudt de onderhandelingsruimte.
De huidige vastgoedmarkt beloont een grondige technische voorbereiding. Een actueel EPC, vooraf inzicht in de belasting bij verkoop en een prijs die is afgestemd op betrouwbare lokale gegevens: deze drie elementen maken het verschil tussen een geslaagde transactie en een project dat vastloopt.
