O mercado imobiliário francês estabilizou após a recuperação iniciada no outono de 2024. Os compradores negociam mais, os prazos de venda estão a aumentar e a descida dos preços afeta mais as casas do que os apartamentos. Neste contexto, para comprar, vender ou investir em arrendamento com sucesso, é preciso dominar aspetos técnicos que os guias generalistas deixam de lado.
DPE e recálculo energético: uma oportunidade subestimada antes de qualquer transação imobiliária
O diagnóstico de desempenho energético condiciona agora a própria possibilidade de arrendar um imóvel. Os alojamentos classificados com a letra G estão abrangidos pela proibição de arrendamento, e os classificados com F também o estarão. Antes de comprar ou vender, a primeira questão a esclarecer é a fiabilidade do DPE existente.
As regras de cálculo mais recentes alteram a classificação de alguns alojamentos com aquecimento elétrico sem necessidade de obras. Um imóvel classificado com F ou G pode passar para E após um novo diagnóstico. Para um investidor, isso altera radicalmente o potencial de arrendamento. Para um vendedor, evita uma desvalorização injustificada.
O inverso também é verdade: um DPE antigo, realizado antes da atualização do método de cálculo, pode sobrevalorizar o desempenho do alojamento. Recomendamos a realização de um novo diagnóstico antes de colocar o imóvel à venda ou de assumir qualquer compromisso de compra, em vez de confiar num documento desatualizado.
Em condomínios, a situação complica-se quando a assembleia geral recusa as obras de isolamento ou de aquecimento necessárias para melhorar a classificação. O proprietário que arrenda fica então bloqueado entre a proibição de arrendar e a impossibilidade de intervir no edifício. Este risco deve ser identificado antes da assinatura do contrato-promessa, consultando as atas das assembleias gerais dos últimos três anos.
Pode encontrar análises complementares sobre estas decisões em conselhos imobiliários de Mon Portail Financier, nomeadamente sobre a relação entre fiscalidade e desempenho energético.
Fiscalidade do LMNP na revenda: a armadilha que a rentabilidade bruta do arrendamento não revela
O estatuto de senhorio não profissional de alojamento mobilado (LMNP) continua a ser atrativo devido às amortizações contabilísticas, que reduzem o imposto durante o período de detenção. O problema surge na saída.
O agravamento da fiscalidade do LMNP altera o cálculo da mais-valia na revenda. As amortizações deduzidas durante o período de arrendamento podem ser reintegradas na base tributável no momento da venda. Na prática, um investidor que tenha amortizado o imóvel durante dez anos e o venda com uma mais-valia aparentemente modesta pode acabar por pagar muito mais impostos do que previa.
Esta alteração torna obsoleta qualquer análise de rentabilidade baseada apenas na rentabilidade bruta do arrendamento ou na poupança fiscal anual. É preciso incluir a fiscalidade na saída no cálculo global da rentabilidade desde a aquisição, e não apenas no momento da revenda.
O que muda num investimento em arrendamento de alojamento mobilado
- A TIR (taxa interna de rentabilidade) ao longo de todo o período de detenção diminui significativamente se a fiscalidade na saída não tiver sido prevista. Um investimento com uma rentabilidade bruta apelativa pode tornar-se pouco interessante em termos líquidos após a revenda.
- O período de detenção adequado aumenta: quanto mais tempo o imóvel for mantido, mais a redução fiscal por duração da detenção compensa a reintegração das amortizações. Raramente é vantajoso vender antes de oito anos.
- A escolha entre arrendamento mobilado e arrendamento sem mobília deve ser recalculada caso a caso, tendo em conta o regime fiscal real, os encargos dedutíveis e o cenário de saída previsto.
Preços imobiliários e volume de vendas: dois indicadores que contam histórias diferentes
As previsões dos notários apontam para uma estabilização dos preços no outono, mas o volume de transações continua abaixo dos níveis anteriores à crise. Esta divergência entre preços e volume de transações é um sinal que merece atenção.
Num mercado em que os preços estabilizam, mas as transações continuam escassas, vendedores e compradores não estão a chegar a acordo. Os vendedores mantêm as suas exigências, enquanto os compradores aguardam uma nova descida ou esbarram nas condições de crédito. Para quem compra, esta é uma oportunidade para negociar: os imóveis que permanecem mais tempo nos anúncios são aqueles em que há maior margem para negociar.
Compra de imóveis: sinais a acompanhar a nível local
As médias nacionais ocultam diferenças consideráveis. A descida é mais acentuada nas casas do que nos apartamentos, e alguns mercados locais estão a recuperar enquanto outros permanecem estagnados. Antes de comprar, convém verificar três indicadores locais:
- O prazo médio de venda no município em causa, disponível junto dos notários ou dos observatórios locais. Um prazo superior a três meses indica um mercado favorável aos compradores.
- A taxa de desocupação dos imóveis para arrendamento na zona, que determina o risco de um investimento em arrendamento. Uma taxa elevada torna qualquer projeto de arrendamento mais arriscado, independentemente da rentabilidade teórica.
- A evolução dos pedidos de licenças de construção: uma oferta abundante de imóveis novos pressiona os preços dos imóveis usados a médio prazo e limita a valorização do património.
Venda de imóveis: o calendário e a informação obrigatória do contrato de arrendamento como medidas concretas
Para os senhorios que pretendem vender um imóvel arrendado, a atualização da informação obrigatória anexada ao contrato de arrendamento é um requisito de conformidade que não deve ser descurado. Um contrato cuja informação anexa não esteja atualizada pode comprometer o processo de denúncia para venda.
O calendário de colocação à venda é tão importante quanto o preço anunciado. Num mercado em que os compradores demoram a decidir, publicar um anúncio em julho ou dezembro significa perder várias semanas de visibilidade útil. Os períodos de regresso à rotina (setembro-outubro) e o início do ano (janeiro-março) concentram o maior número de pesquisas ativas.
Ajustar o preço logo no momento da colocação à venda continua a ser mais eficaz do que fazer várias reduções sucessivas. Um imóvel anunciado por um preço demasiado elevado e depois corrigido duas ou três vezes perde credibilidade nos portais, onde os compradores acompanham o histórico dos anúncios. Definir o preço certo desde o início, com base em referências notariais locais em vez de estimativas online, reduz o prazo de venda e preserva a margem de negociação.
O mercado imobiliário atual recompensa a preparação técnica. Um DPE atualizado, a antecipação da fiscalidade na saída e um preço ajustado com base em dados locais fiáveis: estes três elementos fazem a diferença entre uma operação bem-sucedida e um projeto que fica bloqueado.
