Der französische Immobilienmarkt hat nach der Erholung, die im Herbst 2024 eingesetzt hatte, eine Pause eingelegt. Käufer verhandeln stärker, die Verkaufszeiten werden länger, und der Preisrückgang trifft Häuser stärker als Wohnungen. In diesem Umfeld erfordert ein erfolgreicher Kauf, Verkauf oder eine rentable Vermietungsinvestition, technische Aspekte zu beherrschen, die in allgemeinen Ratgebern oft zu kurz kommen.
Energieausweis und Neuberechnung der Energieeffizienz: ein unterschätzter Hebel vor jeder Immobilientransaktion
Der Energieausweis entscheidet inzwischen darüber, ob eine Immobilie überhaupt vermietet werden darf. Für Wohnungen der Energieeffizienzklasse G gilt ein Vermietungsverbot; für Klasse F wird es ebenfalls kommen. Vor dem Kauf oder Verkauf sollte daher zunächst geklärt werden, ob der vorhandene Energieausweis zuverlässig ist.
Die neuesten Berechnungsregeln können die Einstufung bestimmter elektrisch beheizter Wohnungen ohne jegliche Baumaßnahmen verändern. Eine Immobilie der Klasse F oder G kann nach einer erneuten Begutachtung in die Klasse E aufsteigen. Für Investoren verändert das die Vermietungsaussichten grundlegend. Verkäufern erspart es einen ungerechtfertigten Preisabschlag.
Auch das Gegenteil ist möglich: Ein älterer Energieausweis, der vor der Aktualisierung der Berechnungsmethode erstellt wurde, kann die Energieeffizienz der Immobilie zu positiv darstellen. Wir empfehlen, vor dem Verkaufsangebot oder einer verbindlichen Kaufzusage einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen, statt sich auf ein veraltetes Dokument zu verlassen.
Bei Eigentumswohnungen wird die Lage komplizierter, wenn die Eigentümerversammlung notwendige Dämm- oder Heizungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienzklasse ablehnt. Vermieter geraten dann zwischen ein Vermietungsverbot und die Unmöglichkeit, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Dieses Risiko sollte vor Unterzeichnung des Vorvertrags geprüft werden, indem die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre eingesehen werden.
Weitere Analysen zu diesen Abwägungen finden Sie in den Immobilientipps von Mon Portail Financier, insbesondere zum Zusammenspiel von Besteuerung und Energieeffizienz.
Besteuerung von LMNP beim Verkauf: die Falle, die die Bruttomietrendite nicht erkennen lässt
Der Status als nicht gewerblicher Vermieter möblierter Wohnungen (LMNP) ist dank der steuerlichen Abschreibungen weiterhin attraktiv, da sie die Steuerlast während der Haltedauer senken. Das Problem zeigt sich beim Verkauf.
Die verschärfte Besteuerung von LMNP verändert die Berechnung des Veräußerungsgewinns. Während der Vermietung geltend gemachte Abschreibungen können beim Verkauf wieder in die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage einbezogen werden. Konkret kann ein Investor, der seine Immobilie zehn Jahre lang abgeschrieben hat und sie mit einem scheinbar geringen Veräußerungsgewinn verkauft, mit einer deutlich höheren Steuerlast konfrontiert sein als erwartet.
Diese Änderung macht jede Rentabilitätsanalyse überholt, die sich ausschließlich auf die Bruttomietrendite oder die jährliche Steuerersparnis stützt. Die Steuerlast beim Verkauf muss von Anfang an in die Gesamtrentabilität eingerechnet werden – und nicht erst zum Verkaufszeitpunkt.
Was sich dadurch bei einer möblierten Vermietungsinvestition ändert
- Die IRR (interne Rendite) über die gesamte Haltedauer sinkt deutlich, wenn die Steuerlast beim Verkauf nicht einkalkuliert wurde. Eine Investition mit attraktiver Bruttorendite kann sich nach dem Verkauf netto als wenig rentabel erweisen.
- Die geeignete Haltedauer verlängert sich: Je länger die Immobilie gehalten wird, desto stärker gleicht der Freibetrag für die Haltedauer die Wiedereinbeziehung der Abschreibungen aus. Ein Verkauf vor Ablauf von acht Jahren ist nur selten sinnvoll.
- Die Entscheidung zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung sollte für jeden Einzelfall neu berechnet werden. Dabei sind die tatsächliche Gewinnermittlung, abzugsfähige Kosten und das geplante Verkaufsszenario zu berücksichtigen.
Immobilienpreise und Verkaufszahlen: zwei Kennzahlen, die unterschiedliche Geschichten erzählen
Die Prognosen der Notare gehen von einer Stabilisierung der Preise im Herbst aus, doch die Zahl der Transaktionen liegt weiterhin unter dem Niveau vor der Krise. Diese Entkopplung von Preisen und Verkaufszahlen sollte aufmerksam beobachtet werden.
Wenn sich die Preise stabilisieren, die Zahl der Transaktionen aber niedrig bleibt, deutet das darauf hin, dass Verkäufer und Käufer nicht zusammenfinden. Verkäufer halten an ihren Preisvorstellungen fest, während Käufer auf weitere Preisrückgänge warten oder an den Kreditbedingungen scheitern. Für Käufer eröffnet sich dadurch Verhandlungsspielraum: Bei Immobilien, die lange online stehen, ist die Chance auf einen Preisnachlass am größten.
Immobilienkauf: Diese lokalen Signale sollten Sie im Blick behalten
Nationale Durchschnittswerte verdecken erhebliche regionale Unterschiede. Die Preise für Häuser sinken stärker als die für Wohnungen, und während sich der Markt in manchen Arbeitsmarktregionen erholt, stagniert er andernorts. Vor einem Kauf sollten drei lokale Kennzahlen geprüft werden:
- Die durchschnittliche Verkaufsdauer in der Zielgemeinde, die bei Notaren oder lokalen Marktbeobachtungsstellen erfragt werden kann. Dauert ein Verkauf länger als drei Monate, deutet das auf einen Käufermarkt hin.
- Die Leerstandsquote im Vermietungssektor, die das Risiko einer Vermietungsinvestition bestimmt. Eine hohe Quote macht jedes Vermietungsvorhaben anfälliger – unabhängig von der theoretischen Rendite.
- Die Entwicklung der eingereichten Baugenehmigungen: Ein großes Angebot an Neubauten belastet mittelfristig die Preise für Bestandsimmobilien und begrenzt die Wertsteigerung.
Immobilienverkauf: Verkaufszeitpunkt und Mietvertragsinformation als konkrete Stellschrauben
Für Vermieter, die eine bewohnte Immobilie verkaufen möchten, ist die Aktualisierung des dem Mietvertrag beizufügenden Pflichtinformationsblatts ein wichtiger Punkt, der nicht vernachlässigt werden sollte. Ist das Informationsblatt nicht auf dem neuesten Stand, kann dies die Kündigung wegen Verkaufs erschweren.
Der Zeitpunkt des Verkaufsangebots ist ebenso wichtig wie der Angebotspreis. In einem Markt, in dem sich Käufer Zeit lassen, bedeutet eine Veröffentlichung im Juli oder Dezember, mehrere Wochen wertvoller Sichtbarkeit zu verlieren. Die Zeiträume nach den Sommerferien (September–Oktober) und zu Jahresbeginn (Januar–März) verzeichnen die meisten aktiven Suchanfragen.
Den Preis gleich zu Beginn passend festzulegen, ist wirksamer als mehrere aufeinanderfolgende Preissenkungen. Eine zunächst überteuert angebotene und anschließend zwei- oder dreimal im Preis korrigierte Immobilie verliert auf den Portalen an Glaubwürdigkeit, da Käufer den Anzeigenverlauf verfolgen. Ein von Anfang an angemessener Preis, gestützt auf lokale Notarwerte statt auf Online-Schätzungen, verkürzt die Verkaufsdauer und erhält den Verhandlungsspielraum.
Der aktuelle Immobilienmarkt belohnt eine sorgfältige technische Vorbereitung. Ein aktueller Energieausweis, eine frühzeitig berücksichtigte Steuerlast beim Verkauf und ein anhand verlässlicher lokaler Daten festgelegter Preis – diese drei Faktoren entscheiden darüber, ob eine Transaktion gelingt oder sich ein Vorhaben festfährt.
