El mercado inmobiliario francés atraviesa una fase de transición. Según el informe de coyuntura de los Notaires de France publicado el 22 octobre 2026, las compraventas de viviendas de segunda mano aumentaron en los últimos doce meses, pero su ritmo de crecimiento se ha ralentizado notablemente desde finales de 2025.
Las condiciones de crédito siguen siendo exigentes, los precios no caen de forma clara y la eficiencia energética de las viviendas está redefiniendo las decisiones de compradores e inversores. Tanto si se plantea comprar, vender o invertir en un alquiler, los factores que conviene vigilar ya no son los mismos que hace tres años.
DPE y calendario de prohibición del alquiler: el filtro que pocos compradores aplican con suficiente antelación
La calificación energética de una vivienda ya no es un simple indicador de confort. Ahora determina incluso si es posible alquilarla. Las viviendas con calificación G ya no se pueden alquilar desde 2025; las de calificación F se verán afectadas a partir de 2028 y, después, las de calificación E, a partir de 2034.
Para un inversor, ignorar este calendario equivale a comprar un activo cuya rentabilidad por alquiler puede caer a cero en unos años. El precio anunciado ya no basta: hay que añadir el coste de las obras de rehabilitación energética necesarias para alcanzar, como mínimo, la clase D, o incluso la C, y así garantizar que la vivienda pueda seguir alquilándose a largo plazo.
Los Notaires de France también observan un aumento de la proporción de viviendas antiguas vendidas con una mejor calificación energética, especialmente las clasificadas como C y D en 2025, mientras que disminuye la proporción de las clasificadas como E. Esta evolución debe interpretarse con cautela: la modificación de los umbrales del DPE para viviendas de menos de 40 m², que entró en vigor el 1er janvier 2024, reclasificó automáticamente algunos inmuebles, aunque su eficiencia real no hubiera cambiado.
Antes de firmar una oferta de compra de una vivienda destinada al alquiler, conviene comprobar varios aspectos:
- La fecha del DPE vigente: un diagnóstico realizado antes de la reforma de los umbrales de 2024 puede sobreestimar la calificación real de la vivienda, sobre todo en las superficies pequeñas.
- La diferencia entre la calificación actual y la calificación mínima exigida durante el periodo previsto de tenencia (2028 para F y 2034 para E).
- El tipo de obras necesarias (aislamiento de las paredes, sustitución del sistema de calefacción, ventilación) y su viabilidad en una comunidad de propietarios, donde las decisiones colectivas pueden retrasar las obras varios años.
Publicado en la sección inmobiliaria de Blog Introduction, este tipo de guía de análisis ayuda a estructurar un proyecto de compra teniendo en cuenta desde el principio las restricciones normativas.
Negociación del precio de la vivienda: qué revelan los márgenes actuales sobre el mercado
Hoy, los compradores cuentan con un mayor margen de negociación, que se había reducido durante el periodo de fuerte demanda, y los márgenes de negociación se han ampliado en una parte significativa del territorio.
Este margen no se distribuye de manera uniforme. En las zonas con alta demanda, donde esta sigue superando a la oferta, los vendedores apenas ceden. En las ciudades medianas y las zonas rurales, los descuentos entre el precio anunciado y el precio real de venta pueden alcanzar varios puntos porcentuales.
Para un vendedor, la tentación de mantener un precio elevado conlleva un riesgo concreto: una vivienda sobrevalorada permanece más tiempo en el mercado y acaba vendiéndose por menos que otra cuyo precio se ha fijado correctamente desde el principio.
Los notarios señalan que, a corto plazo, el riesgo afecta más al volumen de transacciones que a una caída brusca de los precios. En otras palabras, las viviendas que no encuentran comprador a un precio determinado simplemente no se venden, en lugar de sufrir una fuerte bajada.
Tres indicadores que conviene vigilar antes de fijar el precio de venta
El precio mediano por metro cuadrado en el barrio, disponible en las bases de datos notariales, ofrece una primera referencia. El tiempo medio que tardan en venderse viviendas comparables en la misma zona proporciona una señal más precisa: si las viviendas similares tardan más de cuatro meses en venderse, es probable que el precio solicitado sea demasiado alto.
El tercer indicador, que a menudo se pasa por alto, es el tipo de interés hipotecario vigente en el momento de la venta. Si sube, disminuye automáticamente la capacidad de endeudamiento de los compradores, lo que presiona a la baja los precios que pueden aceptar, aunque el valor intrínseco de la vivienda no haya cambiado.
Financiación inmobiliaria y tipos de interés: decidir entre esperar y comprar
La pregunta se repite una y otra vez: ¿conviene comprar ahora o esperar a que bajen los tipos de interés? Los datos disponibles no permiten dar una respuesta categórica, porque la evolución de los tipos depende de decisiones de política monetaria cuyo calendario sigue siendo incierto.
Lo que sí sabemos es que las condiciones para conceder créditos se han endurecido. Los bancos analizan las solicitudes con mayor rigor en cuanto a la aportación inicial, la estabilidad laboral y el nivel de endeudamiento.
La decisión entre esperar y comprar depende más de las circunstancias personales que de una previsión del mercado:
- Un comprador que dispone de una aportación inicial considerable y busca una vivienda habitual a largo plazo tiene pocos motivos para aplazar la compra, ya que una hipotética bajada de los tipos podría ir acompañada de una subida de los precios.
- A un inversor en alquiler cuya rentabilidad neta depende en gran medida del coste del crédito le conviene simular varios escenarios de tipos antes de comprometerse, incluyendo el coste de las obras de eficiencia energética.
- Un vendedor que quiera comprar otra vivienda inmediatamente después de vender la suya debe coordinar ambas operaciones, lo que implica obtener una aprobación bancaria preliminar antes incluso de firmar el contrato de compraventa de la vivienda que vende.
Escritura de compraventa y función del notario: qué ocurre en las últimas semanas
La firma de la escritura pública ante notario no es un mero trámite. Es el momento en que se completan las comprobaciones jurídicas: situación hipotecaria, conformidad urbanística, servidumbres y certificados obligatorios. Un defecto descubierto después de la firma compromete la responsabilidad del vendedor, pero las reclamaciones son largas y costosas.
El plazo entre el contrato preliminar y la escritura definitiva, que suele ser de dos a tres meses, sirve precisamente para resolver estas cuestiones. Durante este periodo, el comprador dispone de un plazo para desistir y, después, debe obtener el préstamo. Si se deniega la financiación y se ha incluido una cláusula suspensiva, la compraventa se anula sin penalización.
Pedir a un notario independiente del del vendedor que revise el contrato preliminar sigue siendo una precaución poco habitual. No tiene ningún coste para el comprador, ya que ambos notarios se reparten los honorarios, pero una revisión desde dos perspectivas de las cláusulas puede evitar compromisos desfavorables, especialmente en lo relativo a las condiciones suspensivas vinculadas al préstamo o al descubrimiento de vicios ocultos.
El mercado inmobiliario de 2026 premia la preparación técnica. El precio de una vivienda ya no basta para resumir su valor: su calificación energética, su ubicación concreta y el contexto de financiación tienen tanto peso en el éxito de un proyecto de compra, venta o inversión.
