O mercado imobiliário francês atravessa uma fase de transição. Segundo a nota de conjuntura dos Notaires de France, publicada em 22 de outubro de 2026, as transações de imóveis usados aumentaram nos últimos doze meses, mas o ritmo de crescimento abrandou significativamente desde o final de 2025.
As condições de crédito continuam exigentes, os preços não estão a cair de forma acentuada e o desempenho energético dos imóveis está a redefinir as escolhas de compradores e investidores. Quer esteja a preparar uma compra, uma venda ou um investimento para arrendamento, os fatores a acompanhar já não são os mesmos de há três anos.
DPE e calendário de proibição do arrendamento: o critério que poucos compradores aplicam com a antecedência necessária
A classe energética de um imóvel já não é apenas um indicador de conforto. Agora, determina se é possível arrendá-lo. Os imóveis classificados com a letra G já não podem ser arrendados desde 2025; os classificados com F serão abrangidos a partir de 2028 e, depois, os imóveis com E, a partir de 2034.
Para um investidor, ignorar este calendário equivale a comprar um ativo cuja rentabilidade de arrendamento pode cair para zero em poucos anos. O preço anunciado já não é suficiente: é preciso acrescentar o custo das obras de renovação energética necessárias para atingir, no mínimo, a classe D, ou até a C, de modo a garantir o arrendamento a longo prazo.
Os Notaires de France observam também um aumento da proporção de imóveis usados vendidos com uma classificação energética melhor, nomeadamente os classificados com C e D em 2025, enquanto a proporção dos imóveis classificados com E diminui. Esta evolução deve ser interpretada com prudência: a alteração dos limiares do DPE para imóveis com menos de 40 m², em vigor desde 1 de janeiro de 2024, reclassificou automaticamente alguns imóveis, sem que o seu desempenho real tivesse mudado.
Antes de assinar uma proposta de compra de um imóvel destinado ao arrendamento, é necessário verificar vários aspetos:
- A data do DPE em vigor: um diagnóstico realizado antes da reforma dos limiares de 2024 pode sobrestimar a classe real do imóvel, sobretudo no caso de áreas pequenas.
- A diferença entre a classe atual e a classe mínima exigida durante o período previsto de detenção do imóvel (2028 para F, 2034 para E).
- O tipo de obras necessárias (isolamento das paredes, substituição do sistema de aquecimento, ventilação) e a sua viabilidade num condomínio, onde as decisões coletivas podem atrasar uma obra vários anos.
Publicado na secção imobiliária do Blog Introduction, este tipo de grelha de análise ajuda a estruturar um projeto de compra, integrando desde o início as exigências regulamentares.
Negociação do preço dos imóveis: o que as margens atuais revelam sobre o mercado
Atualmente, os compradores dispõem de uma margem de negociação que tinha diminuído durante o período de forte procura, e as margens de negociação aumentaram numa parte significativa do território.
Esta margem não é igual em todo o lado. Nas zonas de elevada procura, onde a procura continua a superar a oferta, os vendedores cedem pouco. Nas cidades de média dimensão e nas zonas rurais, os descontos obtidos entre o preço anunciado e o preço efetivo de venda podem atingir vários pontos percentuais.
Para um vendedor, a tentação de manter um preço elevado esbarra num risco concreto: um imóvel sobrevalorizado permanece mais tempo no mercado e acaba por ser vendido por menos do que um imóvel com um preço adequado desde o início da venda.
Os notários assinalam que, a curto prazo, o risco incide mais sobre o volume de transações do que sobre uma queda brusca dos preços. Por outras palavras, os imóveis que não encontram comprador a determinado preço simplesmente não são vendidos, em vez de sofrerem uma forte desvalorização.
Três indicadores a acompanhar antes de definir o preço de venda
O preço mediano por metro quadrado no bairro, disponível nas bases de dados notariais, oferece uma primeira referência. O tempo médio de venda de imóveis comparáveis na mesma zona fornece um sinal mais preciso: se imóveis semelhantes demorarem mais de quatro meses a vender, é provável que o preço pedido seja demasiado elevado.
O terceiro indicador, muitas vezes ignorado, é a taxa de crédito imobiliário em vigor no momento da venda. Uma subida das taxas reduz automaticamente a capacidade de endividamento dos compradores, fazendo baixar os preços que estão dispostos a pagar, mesmo que o valor intrínseco do imóvel não tenha mudado.
Financiamento imobiliário e taxas de crédito: decidir entre esperar e comprar
A pergunta surge sempre: é melhor comprar agora ou esperar que as taxas baixem? Os dados disponíveis não permitem dar uma resposta categórica, porque a evolução das taxas depende de decisões de política monetária cujo calendário continua incerto.
O que se sabe, em contrapartida, é que as condições de concessão de crédito se tornaram mais rigorosas. Os bancos analisam os processos com maior exigência quanto à entrada, à estabilidade profissional e à taxa de esforço.
A decisão entre esperar e comprar depende mais de fatores pessoais do que de uma previsão do mercado:
- Um comprador que disponha de uma entrada avultada e pretenda adquirir uma habitação própria para nela viver a longo prazo tem poucos motivos para adiar a compra, pois uma eventual descida das taxas pode ser acompanhada por uma subida dos preços.
- Um investidor em arrendamento cuja rentabilidade líquida dependa fortemente do custo do crédito deve simular vários cenários de taxas antes de avançar, incluindo o custo das obras de renovação energética.
- Um vendedor que pretenda comprar outro imóvel logo após a venda deve sincronizar as duas operações, o que implica obter uma aprovação bancária preliminar antes mesmo de assinar o contrato-promessa de compra e venda do imóvel que vai vender.
Escritura de compra e venda e papel do notário: o que está em jogo nas últimas semanas
A assinatura da escritura pública no notário não é uma mera formalidade. É o momento em que se concluem as verificações jurídicas: situação hipotecária, conformidade urbanística, servidões e diagnósticos obrigatórios. Um defeito descoberto após a assinatura implica a responsabilidade do vendedor, mas os recursos legais são demorados e dispendiosos.
O prazo entre o contrato-promessa e a escritura definitiva, geralmente de dois a três meses, serve precisamente para resolver estas questões. Durante este período, o comprador beneficia de um prazo de reflexão e, em seguida, tem de obter o empréstimo. Se o financiamento for recusado e tiver sido incluída uma cláusula suspensiva, a venda é anulada sem penalização.
Pedir a um notário independente do notário do vendedor que reveja o contrato-promessa continua a ser uma precaução pouco utilizada. O custo é nulo para o comprador, uma vez que os dois notários partilham os honorários, mas a análise conjunta das cláusulas pode evitar compromissos desfavoráveis, nomeadamente no que respeita às condições suspensivas relacionadas com o empréstimo ou com a descoberta de defeitos ocultos.
O mercado imobiliário de 2026 recompensa a preparação técnica. O preço de um imóvel já não resume o seu valor: a sua classe energética, a localização específica e o contexto de financiamento têm tanto peso no sucesso de um projeto de compra, venda ou investimento.
