De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een overgangsfase. Volgens de conjunctuurnota van de Notaires de France, gepubliceerd op 22 oktober 2026, is het aantal transacties in bestaande woningen over een periode van twaalf maanden gestegen, maar is de groei sinds eind 2025 duidelijk afgezwakt.
De kredietvoorwaarden blijven streng, de prijzen dalen niet echt en de energieprestatie van woningen beïnvloedt steeds meer de keuzes van kopers en investeerders. Of u nu een aankoop, verkoop of verhuurinvestering voorbereidt, de factoren waarop u moet letten zijn niet meer dezelfde als drie jaar geleden.
DPE en de planning van het verhuurverbod: de toets die veel kopers te laat toepassen
Het energielabel van een woning is niet langer slechts een comfortindicator. Het bepaalt inmiddels zelfs of een woning verhuurd mag worden. Woningen met energielabel G mogen sinds 2025 niet meer worden verhuurd; voor woningen met label F geldt dit vanaf 2028 en voor woningen met label E vanaf 2034.
Voor een investeerder betekent het negeren van deze planning dat hij een vastgoedobject koopt waarvan het huurrendement binnen enkele jaren tot nul kan dalen. De vraagprijs is niet langer voldoende: ook de kosten van de noodzakelijke energierenovaties moeten worden meegerekend om minstens energielabel D, of zelfs C, te bereiken en de verhuur op lange termijn veilig te stellen.
De Notaires de France zien bovendien dat het aandeel verkochte bestaande woningen met een beter energielabel toeneemt, met name woningen met label C en D in 2025, terwijl het aandeel woningen met label E afneemt. Deze ontwikkeling moet voorzichtig worden geïnterpreteerd: door de wijziging van de DPE-drempelwaarden voor woningen kleiner dan 40 m², die op 1 januari 2024 van kracht werd, kregen sommige woningen automatisch een ander label, zonder dat hun werkelijke energieprestatie veranderde.
Voordat u een bod uitbrengt op een woning die u wilt verhuren, moet u verschillende zaken controleren:
- De datum van het huidige DPE: een diagnose die vóór de hervorming van de drempelwaarden in 2024 is opgesteld, kan het werkelijke energielabel van de woning te gunstig weergeven, vooral bij kleine woningen.
- Het verschil tussen het huidige energielabel en het minimale label dat vereist is tegen het einde van de beoogde bezitsperiode (2028 voor F, 2034 voor E).
- De aard van de benodigde werkzaamheden (muurisolatie, vervanging van het verwarmingssysteem, ventilatie) en de haalbaarheid ervan binnen een mede-eigendom, waar collectieve besluitvorming een project jaren kan vertragen.
Dit soort analysekader, gepubliceerd in de vastgoedrubriek van Blog Introduction, helpt om een aankoopplan op te stellen en vanaf het begin rekening te houden met de wettelijke vereisten.
Onderhandelen over de vastgoedprijs: wat de huidige marges zeggen over de markt
Kopers hebben momenteel meer onderhandelingsruimte dan tijdens de periode van grote vraag, en de onderhandelingsmarges zijn op een aanzienlijk deel van het grondgebied ruimer geworden.
Die marge is niet overal hetzelfde. In gebieden met een krappe woningmarkt, waar de vraag groter blijft dan het aanbod, geven verkopers weinig toe. In middelgrote steden en landelijke gebieden kunnen de kortingen tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs oplopen tot enkele procentpunten.
Voor verkopers botst de verleiding om een hoge prijs aan te houden op een concreet risico: een te hoog geprijsde woning staat langer te koop en wordt uiteindelijk voor minder verkocht dan een woning die vanaf het begin goed in de markt is gezet.
Notarissen wijzen erop dat het risico op korte termijn eerder betrekking heeft op het aantal transacties dan op een scherpe prijsdaling. Met andere woorden: woningen waarvoor bij een bepaalde prijs geen koper te vinden is, worden simpelweg niet verkocht, in plaats van dat ze sterk in prijs dalen.
Drie indicatoren om in de gaten te houden voordat u een verkoopprijs vaststelt
De mediane prijs per vierkante meter in de buurt, te raadplegen via de notariële databanken, biedt een eerste richtpunt. De gemiddelde verkooptijd van vergelijkbare woningen in dezelfde omgeving geeft een nauwkeuriger signaal: als soortgelijke woningen er meer dan vier maanden over doen om verkocht te worden, is de vraagprijs waarschijnlijk te hoog.
De derde, vaak over het hoofd geziene indicator is de hypotheekrente die geldt op het moment van verkoop. Een stijgende rente verlaagt automatisch de leencapaciteit van kopers, waardoor de aanvaardbare prijzen dalen, zelfs als de intrinsieke waarde van de woning niet is veranderd.
Vastgoedfinanciering en hypotheekrente: afwegen of u wacht of koopt
De vraag komt steeds terug: is het beter om nu te kopen of te wachten tot de rente daalt? Op basis van de beschikbare gegevens is daar geen eenduidig antwoord op te geven, omdat de renteontwikkeling afhangt van beslissingen over het monetaire beleid waarvan de timing onzeker blijft.
Wat we wel weten, is dat de voorwaarden voor kredietverlening strenger zijn geworden. Banken beoordelen aanvragen kritischer op het eigen vermogen, de stabiliteit van het dienstverband en de schuldenlast.
De afweging tussen wachten en kopen hangt meer af van persoonlijke omstandigheden dan van een marktvoorspelling:
- Een koper met een aanzienlijke eigen inbreng en een langetermijnplan voor een eigen woning heeft weinig reden om de aankoop uit te stellen, omdat een hypothetische rentedaling gepaard kan gaan met stijgende prijzen.
- Een verhuurinvestering waarvan het nettorendement sterk afhangt van de kredietkosten, doet er goed aan vóór de aankoop verschillende rentescenario’s door te rekenen en daarbij ook de kosten van energiewerkzaamheden mee te nemen.
- Een verkoper die direct na de verkoop een andere woning wil kopen, moet beide transacties op elkaar afstemmen. Daarvoor is het nodig om al vóór de ondertekening van het voorlopige koopcontract voor de te verkopen woning een principeakkoord van de bank te krijgen.
Koopakte en de rol van de notaris: wat er in de laatste weken gebeurt
De ondertekening van de notariële koopakte is geen formaliteit. Op dat moment worden de juridische controles afgerond: de hypotheekstatus, de stedenbouwkundige conformiteit, erfdienstbaarheden en verplichte keuringen. Een gebrek dat na de ondertekening aan het licht komt, kan de verkoper aansprakelijk stellen, maar juridische stappen zijn langdurig en kostbaar.
De periode tussen het voorlopige koopcontract en de definitieve akte, doorgaans twee tot drie maanden, dient juist om deze punten af te handelen. In die periode heeft de koper een bedenktijd en moet hij vervolgens zijn lening rond krijgen. Als de financiering wordt geweigerd en er een ontbindende voorwaarde is opgenomen, wordt de verkoop zonder boete geannuleerd.
Het voorlopige koopcontract laten controleren door een notaris die onafhankelijk is van de notaris van de verkoper, is een voorzorgsmaatregel die te weinig wordt benut. Voor de koper zijn hieraan geen kosten verbonden, omdat de twee notarissen de honoraria delen. Een tweede blik op de clausules kan echter ongunstige verplichtingen voorkomen, met name rond ontbindende voorwaarden voor de lening of de ontdekking van verborgen gebreken.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont een grondige voorbereiding. De prijs van een woning zegt niet langer alles over de waarde ervan: het energielabel, de precieze locatie en de financieringscontext wegen even zwaar mee bij het slagen van een aankoop, verkoop of investering.
