Der französische Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase. Laut dem am 22. Oktober 2026 veröffentlichten Konjunkturbericht der Notare Frankreichs ist die Zahl der Transaktionen mit Bestandsimmobilien innerhalb von zwölf Monaten gestiegen, doch das Wachstum hat sich seit Ende 2025 deutlich verlangsamt.
Die Kreditbedingungen bleiben anspruchsvoll, die Preise sinken nicht deutlich, und die Energieeffizienz von Wohnimmobilien verändert die Abwägungen von Käufern und Investoren. Ob Sie einen Kauf, einen Verkauf oder eine Vermietungsinvestition planen: Die entscheidenden Faktoren sind heute andere als noch vor drei Jahren.
Energieausweis und Zeitplan für das Vermietungsverbot: der Filter, den viele Käufer zu spät anwenden
Die Energieeffizienzklasse einer Immobilie ist längst nicht mehr nur ein Komfortindikator. Sie entscheidet inzwischen darüber, ob eine Immobilie überhaupt vermietet werden darf. Wohnungen der Energieeffizienzklasse G dürfen seit 2025 nicht mehr vermietet werden, für Klasse F gilt das ab 2028 und für Klasse E ab 2034.
Für Investoren bedeutet es, diesen Zeitplan zu ignorieren, eine Immobilie zu kaufen, deren Mietertrag innerhalb weniger Jahre auf null sinken kann. Der Angebotspreis allein reicht nicht mehr aus: Hinzu kommen die Kosten für energetische Sanierungsarbeiten, die mindestens die Klasse D, besser noch C, ermöglichen sollen, damit die langfristige Vermietbarkeit gesichert ist.
Die Notare Frankreichs beobachten zudem, dass der Anteil der verkauften Bestandsimmobilien mit einer besseren Energieeffizienzklasse steigt, insbesondere bei den Klassen C und D im Jahr 2025, während der Anteil der Immobilien der Klasse E zurückgeht. Diese Entwicklung ist mit Vorsicht zu interpretieren: Durch die am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Änderung der Schwellenwerte für den Energieausweis bei Wohnungen unter 40 m² wurden einige Immobilien automatisch neu eingestuft, obwohl sich ihre tatsächliche Energieeffizienz nicht verändert hatte.
Vor der Unterzeichnung eines Kaufangebots für eine zur Vermietung vorgesehene Immobilie sollten mehrere Punkte geprüft werden:
- Das Ausstellungsdatum des aktuellen Energieausweises: Ein vor der Reform der Schwellenwerte von 2024 erstellter Nachweis kann die tatsächliche Energieeffizienzklasse der Immobilie zu günstig darstellen, insbesondere bei kleinen Wohnungen.
- Der Abstand zwischen der aktuellen Klasse und der Mindestklasse, die zum geplanten Ende der Haltedauer vorgeschrieben sein wird (2028 für F, 2034 für E).
- Art und Umfang der erforderlichen Arbeiten (Dämmung der Wände, Austausch der Heizungsanlage, Lüftung) sowie ihre Umsetzbarkeit in einer Eigentümergemeinschaft, in der gemeinschaftliche Beschlüsse eine Sanierung um mehrere Jahre verzögern können.
Diese Art von Analyseleitfaden, veröffentlicht in der Immobilienrubrik von Blog Introduction, hilft dabei, ein Kaufvorhaben zu strukturieren und die gesetzlichen Anforderungen von Anfang an einzubeziehen.
Verhandlung des Immobilienpreises: Was die aktuellen Spielräume über den Markt verraten
Käufer haben heute wieder mehr Verhandlungsspielraum, der sich während der Phase hoher Nachfrage verringert hatte. In weiten Teilen des Landes haben sich die Verhandlungsspielräume vergrößert.
Diese Spielräume sind regional unterschiedlich. In angespannten Märkten, in denen die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigt, geben Verkäufer nur wenig nach. In mittelgroßen Städten und ländlichen Gebieten können die Abschläge zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufspreis mehrere Prozentpunkte betragen.
Für Verkäufer birgt der Versuch, an einem hohen Preis festzuhalten, ein konkretes Risiko: Eine überteuerte Immobilie bleibt länger auf dem Markt und wird am Ende oft günstiger verkauft als eine Immobilie, die von Anfang an angemessen bepreist wurde.
Die Notare weisen darauf hin, dass kurzfristig eher die Zahl der Transaktionen gefährdet ist als ein drastischer Preisverfall. Anders gesagt: Immobilien, für die sich zum geforderten Preis kein Käufer findet, werden schlicht nicht verkauft, statt einen starken Preisrückgang zu erfahren.
Drei Kennzahlen, die Sie vor der Festlegung des Verkaufspreises im Blick behalten sollten
Der mediane Quadratmeterpreis im Viertel, der über die notariellen Datenbanken abrufbar ist, bietet eine erste Orientierung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer vergleichbarer Immobilien in derselben Gegend liefert einen genaueren Hinweis: Wenn ähnliche Wohnungen mehr als vier Monate bis zum Verkauf benötigen, ist der geforderte Preis wahrscheinlich zu hoch.
Die dritte, oft übersehene Kennzahl ist der zum Verkaufszeitpunkt geltende Immobilienkreditzins. Steigende Zinsen verringern automatisch die Kreditaufnahmekapazität der Käufer. Dadurch sinkt der für sie tragbare Preis, auch wenn sich der tatsächliche Wert der Immobilie nicht verändert hat.
Immobilienfinanzierung und Kreditzinsen: Abwägen, ob man warten oder kaufen sollte
Die Frage stellt sich immer wieder: Sollte man jetzt kaufen oder auf sinkende Zinsen warten? Die verfügbaren Daten erlauben keine eindeutige Antwort, denn die Zinsentwicklung hängt von geldpolitischen Entscheidungen ab, deren Zeitplan ungewiss bleibt.
Fest steht hingegen, dass die Kreditvergabebedingungen strenger geworden sind. Banken prüfen Kreditanträge genauer und legen mehr Wert auf Eigenkapital, berufliche Stabilität und die Verschuldungsquote.
Die Entscheidung zwischen Warten und Kaufen hängt stärker von der persönlichen Situation als von einer Marktprognose ab:
- Käufer mit ausreichend Eigenkapital und einem langfristigen Vorhaben für den Hauptwohnsitz haben wenig davon, den Kauf aufzuschieben, denn ein möglicher Rückgang der Zinsen könnte mit steigenden Preisen einhergehen.
- Vermietungsinvestoren, deren Nettorendite stark von den Kreditkosten abhängt, sollten vor einer Entscheidung mehrere Zinsszenarien durchrechnen und dabei auch die Kosten energetischer Sanierungsarbeiten berücksichtigen.
- Verkäufer, die direkt nach dem Verkauf eine andere Immobilie kaufen möchten, müssen beide Vorgänge zeitlich aufeinander abstimmen. Dafür sollten sie eine grundsätzliche Finanzierungszusage der Bank einholen, bevor sie den Vorvertrag für die zu verkaufende Immobilie unterzeichnen.
Kaufvertrag und Rolle des Notars: Was sich in den letzten Wochen entscheidet
Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags ist keine bloße Formalität. In diesem Schritt werden die rechtlichen Prüfungen abgeschlossen: Grundbuchbelastungen, baurechtliche Zulässigkeit, Dienstbarkeiten und vorgeschriebene Gutachten. Ein nach der Unterzeichnung entdeckter Mangel begründet eine Haftung des Verkäufers, doch die Rechtsmittel sind langwierig und kostspielig.
Die Zeit zwischen Vorvertrag und endgültigem Kaufvertrag beträgt in der Regel zwei bis drei Monate und dient genau dazu, diese Punkte zu klären. Während dieser Zeit hat der Käufer zunächst eine Widerrufsfrist und muss anschließend die Finanzierung sichern. Wird der Kredit abgelehnt und ist eine aufschiebende Bedingung vereinbart, wird der Kauf ohne Vertragsstrafe rückgängig gemacht.
Den Vorvertrag von einem Notar prüfen zu lassen, der nicht den Verkäufer vertritt, ist eine oft unterschätzte Vorsichtsmaßnahme. Für den Käufer entstehen keine zusätzlichen Kosten, da sich beide Notare die Gebühren teilen. Die Prüfung der Vertragsklauseln aus zwei Perspektiven kann jedoch ungünstige Verpflichtungen verhindern, insbesondere bei aufschiebenden Bedingungen im Zusammenhang mit dem Kredit oder der Entdeckung versteckter Mängel.
Der Immobilienmarkt 2026 belohnt eine sorgfältige fachliche Vorbereitung. Der Preis einer Immobilie allein sagt nicht mehr alles über ihren Wert aus: Ihre Energieeffizienzklasse, ihre genaue Lage und die Finanzierungsbedingungen sind für den Erfolg eines Kauf-, Verkaufs- oder Investitionsvorhabens ebenso entscheidend.
