De Franse vastgoedmarkt wordt nog altijd gekenmerkt door hypotheekrentes die sinds hun recente pieken flink zijn gedaald, terwijl de renteloze lening (PTZ) is uitgebreid naar het hele land.
De regels voor energieprestatiecertificaten blijven veranderen. Zo is er een nieuwe berekeningsmethode voor woningen die elektrisch worden verwarmd en wordt de verplichte energie-audit voor de meest energieverslindende woningen geleidelijk ingevoerd. Deze ontwikkelingen hebben concrete gevolgen voor de voorbereiding, financiering en zekerheid van een vastgoedproject.
Energieprestatiecertificaten en energie-audit: wat verandert er voor de koper?
In de meeste gidsen voor het kopen van een woning wordt het energieprestatiecertificaat (DPE) behandeld als een formaliteit. In de praktijk maken recente wijzigingen in de regelgeving het tot een belangrijk technisch aandachtspunt.
De berekeningsmethode van het DPE is herzien voor woningen die elektrisch worden verwarmd. Een eigenaar kan nu een attest aanvragen waarmee het label van een bestaand DPE wordt bijgewerkt, zonder dat de energieadviseur opnieuw langs hoeft te komen. Voor de koper betekent dit dat het belangrijk is om de datum van het DPE en de gebruikte berekeningsmethode te controleren voordat twee woningen met elkaar worden vergeleken. Een DPE dat volgens de oude regels is opgesteld en een bijgewerkt DPE meten niet hetzelfde.
Bij appartementen in mede-eigendom ligt de situatie ingewikkelder. Het collectieve DPE, dat verplicht is voor het gebouw, vervangt niet het individuele DPE van de woning die te koop staat. Beide documenten geven inzicht in verschillende aspecten: het ene in de energieprestatie van de gemeenschappelijke delen, het andere in die van de woning. Een appartement met energielabel D in een gebouw met label F kan wijzen op toekomstige werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen, waarvoor tijdens de algemene vergadering bijdragen kunnen worden goedgekeurd.
Voordat u zich vastlegt, is het verstandig om het vastgoedaanbod op Striana te bekijken en de beschikbare informatie over een bepaalde regio met elkaar te vergelijken.
De verplichte energie-audit, die losstaat van het DPE, geldt voor de meest energieverslindende woningen die te koop worden aangeboden. Dit document moet vóór de ondertekening van het voorlopig koopcontract worden geraadpleegd. Het beschrijft de aanbevolen renovatiewerkzaamheden en de geschatte kosten ervan, die rechtstreeks van invloed zijn op het werkelijke aankoopbudget.
Budget voor de aankoop van een woning: meer dan alleen de vraagprijs
De verkoopprijs van een woning is slechts een deel van de totale kosten. Notariskosten, servicekosten voor de mede-eigendom, onroerendezaakbelasting en eventuele werkzaamheden om de woning aan de energievoorschriften te laten voldoen, vormen samen een kostenpost die veel kopers tijdens hun zoektocht onderschatten.
Leencapaciteit en schuldenlast
Banken berekenen de leencapaciteit door de vaste lasten af te trekken van het netto-inkomen. De maximale schuldenlast die banken doorgaans hanteren, is een bovengrens en geen streefdoel. Bij een aanvraag die tegen die grens aan zit, blijft er weinig ruimte over om hogere lasten of onverwachte uitgaven op te vangen.
Bereken uw financieringsplan voordat u naar een woning gaat zoeken om een realistische prijsklasse vast te stellen. Hypotheekadviseurs en banken bieden online tools waarmee u de maandlasten kunt inschatten op basis van de looptijd en rente van de lening.
PTZ uitgebreid naar het hele land
De renteloze lening is uitgebreid naar alle Franse gemeenten. Kopers die hun mogelijkheden nog niet hadden gecontroleerd omdat ze een woning zochten in een gemeente buiten de gebieden die eerder in aanmerking kwamen, kunnen nu opnieuw een berekening maken. Deze uitbreiding van de PTZ geldt naar verwachting tot en met 31 december 2027. Of u in aanmerking komt, hangt af van uw inkomen en het type woning. Daarom is een persoonlijke berekening noodzakelijk.
Koopbod en voorlopig koopcontract: contractuele valkuilen
Zodra de verkoper het koopbod aanvaardt, is de koper eraan gebonden. Let bij het opstellen van het bod vooral op drie punten die vaak over het hoofd worden gezien:
- De geldigheidsduur van het bod: een te lange termijn bindt de koper zonder enige garantie; een te korte termijn kan worden genegeerd door een verkoper die meerdere biedingen vergelijkt.
- De ontbindende voorwaarden: het verkrijgen van een hypotheek is de meest gebruikelijke voorwaarde, maar de koper kan de aankoop ook afhankelijk maken van de afwezigheid van niet-gemelde erfdienstbaarheden of een gunstige uitkomst van de energie-audit.
- De hoogte van de waarborgsom die bij de ondertekening van het voorlopig koopcontract wordt betaald, doorgaans vijf tot tien procent van de prijs. Dit bedrag wordt bij de notaris in bewaring gegeven en terugbetaald als niet aan een ontbindende voorwaarde wordt voldaan.
De koopbelofte (of het voorlopig koopcontract) legt de definitieve voorwaarden van de transactie vast. De wettelijke bedenktijd van tien dagen gaat in op het moment dat het voorlopig koopcontract aan de koper wordt betekend. Na afloop van deze termijn kan de koper de waarborgsom verliezen als hij zich zonder geldige reden terugtrekt.
Koopakte bij de notaris: laatste controles
De authentieke koopakte wordt enkele weken na het voorlopig koopcontract ondertekend. In de tussentijd voert de notaris administratieve controles uit, zoals het controleren van de hypotheekstatus, het gemeentelijke voorkeursrecht en de geldigheid van de verplichte keuringen.
De koper heeft het recht om de conceptkoopakte vóór de afspraak voor de ondertekening te ontvangen. Door het document vooraf te lezen, kunnen eventuele verschillen met het voorlopig koopcontract aan het licht komen.
- Controleer of alle keuringen (DPE, asbest, lood, elektriciteit en gas) actueel zijn en voldoen aan de regelgeving die op het moment van de verkoop van kracht is.
- Controleer of aan alle ontbindende voorwaarden is voldaan, met name of de hypotheek is goedgekeurd.
- Controleer of de beschrijving van de woning (oppervlakte, bijgebouwen en erfdienstbaarheden) overeenkomt met wat u hebt bezichtigd en afgesproken.
De bank maakt het geld rechtstreeks over aan de notaris op de dag van ondertekening of in de dagen daarvoor. Als de geaccepteerde hypotheekofferte niet op tijd wordt doorgestuurd, kan de ondertekening worden uitgesteld en kan de transactie in gevaar komen.
Een geslaagd vastgoedproject draait minder om snelheid dan om grondige controles in elke fase. De recente wijzigingen in het DPE, de uitbreiding van de PTZ en de contractuele details van het voorlopig koopcontract bieden concrete mogelijkheden om een aankoop veilig te stellen, mits u ze onderzoekt voordat u zich vastlegt.
