O mercado imobiliário francês continua marcado por taxas de crédito que caíram significativamente desde os seus picos recentes, enquanto o empréstimo a taxa zero (PTZ) foi alargado a todo o território.
As regras que regem os diagnósticos energéticos continuam a evoluir, com um novo método de cálculo do DPE para habitações aquecidas a eletricidade e a entrada em vigor gradual da auditoria energética regulamentar para os imóveis com maior consumo energético. Este contexto altera, na prática, a forma como um projeto imobiliário é preparado, financiado e protegido.
Diagnósticos energéticos e auditoria: o que muda para o comprador
A maioria dos guias de compra de imóveis trata o DPE como uma simples formalidade. Na prática, as recentes alterações regulamentares fazem dele um aspeto técnico que exige atenção especial.
O método de cálculo do DPE foi revisto para as habitações aquecidas a eletricidade. Agora, o proprietário pode obter um certificado que atualiza a classificação de um DPE existente, sem uma nova visita do técnico responsável pelo diagnóstico. Para o comprador, isso significa que é preciso verificar a data do DPE e o método de cálculo utilizado antes de comparar dois imóveis. Um DPE elaborado segundo as regras antigas e um DPE atualizado não medem a mesma coisa.
Em condomínios, a situação é mais complexa. O DPE coletivo, obrigatório para o edifício, não substitui o DPE individual da habitação colocada à venda. Os dois documentos fornecem informações em escalas diferentes: o desempenho das áreas comuns, por um lado, e o da habitação, por outro. Um apartamento classificado como D num edifício classificado como F pode indicar a necessidade de futuras obras nas áreas comuns, com contribuições aprovadas em assembleia geral.
Antes de se comprometer, pode ser útil descobrir o mercado imobiliário na Striana e cruzar as informações disponíveis sobre uma determinada zona.
A auditoria energética regulamentar, distinta do DPE, aplica-se às habitações com maior consumo energético colocadas à venda. Este documento deve ser consultado antes da assinatura do contrato-promessa. Apresenta as obras de renovação recomendadas e o respetivo custo estimado, com impacto direto no orçamento real da aquisição.
Orçamento para a compra de um imóvel: para além do preço anunciado
O preço de venda de uma habitação representa apenas uma parte do custo total. As despesas notariais, os encargos do condomínio, o imposto predial e eventuais obras para adequação às normas energéticas compõem um conjunto de custos que muitos compradores subestimam durante a procura.
Capacidade de endividamento e taxa de esforço
As instituições bancárias calculam a capacidade de endividamento subtraindo os encargos fixos aos rendimentos líquidos. A taxa de esforço máxima geralmente aceite pelos bancos é um limite, não um objetivo. Um processo que se aproxime desse limite deixa pouca margem para absorver um aumento dos encargos ou um imprevisto.
Simular o plano de financiamento antes de começar a procurar um imóvel permite definir uma faixa de preços realista. Os intermediários de crédito e os bancos disponibilizam ferramentas online para estimar as prestações em função do prazo e da taxa do empréstimo.
PTZ alargado a todo o território
O empréstimo a taxa zero foi alargado a todos os municípios franceses. Os compradores que não tinham verificado se eram elegíveis por procurarem um imóvel num município fora das zonas anteriormente abrangidas podem voltar a fazer uma simulação. Esta extensão do PTZ está prevista até 31 de dezembro de 2027. A elegibilidade depende dos rendimentos e do tipo de imóvel, pelo que é necessário fazer uma simulação individual.
Proposta de compra e contrato-promessa: armadilhas contratuais
A proposta de compra vincula o comprador assim que é aceite pelo vendedor. A sua redação exige atenção especial a três aspetos frequentemente negligenciados:
- O prazo de validade da proposta: se for demasiado longo, deixa o comprador vinculado sem garantias; se for demasiado curto, o vendedor pode ignorá-la enquanto compara várias propostas.
- As condições suspensivas: a obtenção do crédito imobiliário é a mais comum, mas o comprador também pode condicionar a compra à inexistência de servidões não declaradas ou a um resultado satisfatório da auditoria energética.
- O valor do sinal pago na assinatura do contrato-promessa de compra e venda, geralmente entre cinco e dez por cento do preço. Este valor fica depositado no notário e é devolvido se uma condição suspensiva não for cumprida.
O contrato-promessa de compra e venda estabelece as condições definitivas da transação. O prazo legal de retratação de dez dias começa a contar a partir da notificação do contrato-promessa ao comprador. Após esse prazo, desistir sem motivo legítimo pode levar à perda do sinal.
Escritura de compra e venda no notário: verificações finais
A assinatura da escritura pública ocorre várias semanas após o contrato-promessa. Entretanto, o notário realiza verificações administrativas: situação hipotecária, direito de preferência urbanístico e conformidade dos diagnósticos obrigatórios.
O comprador tem o direito de receber a minuta da escritura antes da reunião para a assinatura. Ler o documento com antecedência permite detetar eventuais divergências em relação ao contrato-promessa.
- Verificar se todos os diagnósticos (DPE, amianto, chumbo, eletricidade e gás) estão atualizados e em conformidade com a regulamentação em vigor no momento da venda.
- Confirmar que as condições suspensivas foram devidamente cumpridas, nomeadamente a aprovação do crédito.
- Certificar-se de que a descrição do imóvel (área, anexos e servidões) corresponde ao que foi visitado e negociado.
O banco transfere os fundos diretamente para o notário no dia da assinatura ou nos dias anteriores. Qualquer atraso no envio da proposta de crédito aceite pode adiar a data da assinatura e comprometer a transação.
O sucesso de um projeto imobiliário depende menos da rapidez da execução do que da qualidade das verificações em cada etapa. As recentes alterações ao DPE, o alargamento do PTZ e as particularidades contratuais do contrato-promessa são ferramentas concretas para proteger a compra, desde que sejam analisadas antes de assumir qualquer compromisso.
