Der französische Immobilienmarkt ist weiterhin von Kreditzinsen geprägt, die seit ihren jüngsten Höchstständen deutlich gesunken sind. Gleichzeitig wurde das zinslose Darlehen (PTZ) auf das gesamte Staatsgebiet ausgeweitet.
Die Vorschriften für Energieausweise entwickeln sich weiter: Für elektrisch beheizte Wohnungen gilt eine neue Berechnungsmethode für den DPE, und das verpflichtende Energieaudit für besonders energieintensive Immobilien wird schrittweise eingeführt. Diese Rahmenbedingungen verändern ganz konkret, wie ein Immobilienvorhaben vorbereitet, finanziert und abgesichert wird.
Energieausweise und Energieaudit: Was sich für Käufer ändert
In den meisten Ratgebern zum Immobilienkauf wird der DPE als reine Formalität behandelt. In der Praxis machen die jüngsten Änderungen der Vorschriften ihn jedoch zu einem eigenständigen technischen Prüfpunkt.
Die Berechnungsmethode für den DPE wurde für elektrisch beheizte Wohnungen überarbeitet. Eigentümer können nun eine Bescheinigung beantragen, mit der die Energieeffizienzklasse eines bestehenden DPE aktualisiert wird – ohne einen erneuten Besuch des Energieberaters. Für Käufer bedeutet das, dass sie das Ausstellungsdatum des DPE und die verwendete Berechnungsmethode prüfen sollten, bevor sie zwei Immobilien miteinander vergleichen. Ein DPE nach den alten Regeln und ein aktualisierter DPE messen nicht dasselbe.
Bei Eigentumswohnungen ist die Lage komplizierter. Der für das Gebäude vorgeschriebene gemeinschaftliche DPE ersetzt nicht den individuellen DPE der zum Verkauf stehenden Wohnung. Die beiden Dokumente geben Auskunft über unterschiedliche Bereiche: Der eine bewertet die Gemeinschaftsflächen, der andere die Wohnung selbst. Eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse D in einem Gebäude der Klasse F kann auf anstehende Gemeinschaftsarbeiten hindeuten, für die in der Eigentümerversammlung Sonderumlagen beschlossen werden.
Bevor Sie sich festlegen, lohnt es sich, Immobilien auf Striana zu entdecken, um die verfügbaren Informationen zu einem bestimmten Gebiet miteinander abzugleichen.
Das gesetzlich vorgeschriebene Energieaudit ist vom DPE zu unterscheiden und gilt für die energieintensivsten zum Verkauf stehenden Wohnungen. Dieses Dokument muss vor der Unterzeichnung des Vorvertrags eingesehen werden. Es führt die empfohlenen Sanierungsarbeiten und deren geschätzte Kosten auf, die sich unmittelbar auf das tatsächliche Kaufbudget auswirken.
Immobilienkaufbudget: mehr als nur der Angebotspreis
Der Verkaufspreis einer Wohnung macht nur einen Teil der Gesamtkosten aus. Notargebühren, Hausgeld, Grundsteuer und mögliche Arbeiten zur Anpassung an energetische Standards ergeben zusammen einen Betrag, den viele Käufer bei der Suche unterschätzen.
Kreditrahmen und Verschuldungsquote
Banken berechnen den möglichen Kreditbetrag, indem sie die festen Ausgaben vom Nettoeinkommen abziehen. Die von Banken üblicherweise angesetzte maximale Verschuldungsquote ist eine Obergrenze, kein Zielwert. Wer diese Grenze nahezu ausschöpft, hat kaum Spielraum, um höhere Ausgaben oder unvorhergesehene Kosten aufzufangen.
Wer seinen Finanzierungsplan vor der Immobiliensuche durchrechnet, kann eine realistische Preisspanne festlegen. Kreditvermittler und Banken bieten Online-Tools an, mit denen sich die monatlichen Raten je nach Laufzeit und Zinssatz schätzen lassen.
PTZ auf das gesamte Staatsgebiet ausgeweitet
Das zinslose Darlehen wurde auf alle französischen Gemeinden ausgeweitet. Käufer, die ihre Förderberechtigung nicht geprüft hatten, weil sie eine Gemeinde außerhalb der zuvor berücksichtigten Gebiete ins Auge gefasst hatten, können nun erneut eine Berechnung durchführen. Diese Ausweitung des PTZ ist bis zum 31. Dezember 2027 vorgesehen. Die Förderberechtigung hängt vom Einkommen und von der Art der Immobilie ab; daher ist eine individuelle Prüfung erforderlich.
Kaufangebot und Vorvertrag: Vertragliche Fallstricke
Das Kaufangebot bindet den Käufer, sobald der Verkäufer es annimmt. Bei der Formulierung des Angebots sollten drei häufig übersehene Punkte besonders beachtet werden:
- Die Gültigkeitsdauer des Angebots: Ist sie zu lang, ist der Käufer ohne Garantie gebunden; ist sie zu kurz, kann ein Verkäufer, der mehrere Angebote vergleicht, sie ignorieren.
- Die aufschiebenden Bedingungen: Am häufigsten ist die Bewilligung des Immobilienkredits. Der Käufer kann den Kauf aber auch davon abhängig machen, dass keine nicht offengelegte Dienstbarkeit besteht oder das Energieaudit zufriedenstellend ausfällt.
- Die Höhe der Anzahlung, die bei Unterzeichnung des Vorvertrags geleistet wird und üblicherweise fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises beträgt. Der Betrag wird beim Notar hinterlegt und zurückerstattet, wenn eine aufschiebende Bedingung nicht erfüllt wird.
Der Kaufvorvertrag (Vorvertrag oder compromis) legt die endgültigen Bedingungen der Transaktion fest. Die gesetzliche Widerrufsfrist von zehn Tagen beginnt mit der Zustellung des Vorvertrags an den Käufer. Nach Ablauf dieser Frist kann ein Rücktritt ohne berechtigten Grund zum Verlust der Anzahlung führen.
Kaufvertrag beim Notar: abschließende Prüfungen
Der notarielle Kaufvertrag wird mehrere Wochen nach dem Vorvertrag unterzeichnet. In der Zwischenzeit nimmt der Notar administrative Prüfungen vor: Prüfung des Grundbuchs auf Hypotheken, des kommunalen Vorkaufsrechts und der Übereinstimmung der vorgeschriebenen Gutachten mit den geltenden Vorschriften.
Der Käufer hat das Recht, den Entwurf des Kaufvertrags vor dem Unterzeichnungstermin zu erhalten. Wer das Dokument vorab liest, kann mögliche Abweichungen vom Vorvertrag erkennen.
- Prüfen, ob alle Gutachten (DPE, Asbest, Blei, Elektrik, Gas) aktuell sind und den zum Zeitpunkt des Verkaufs geltenden Vorschriften entsprechen.
- Kontrollieren, ob die aufschiebenden Bedingungen erfüllt wurden, insbesondere die Kreditzusage.
- Sicherstellen, dass die Beschreibung der Immobilie (Fläche, Nebenräume, Dienstbarkeiten) mit dem besichtigten und ausgehandelten Objekt übereinstimmt.
Die Bank überweist die Mittel direkt an den Notar am Tag der Unterzeichnung oder in den Tagen davor. Jede Verzögerung bei der Übermittlung des angenommenen Kreditangebots kann den Unterzeichnungstermin verschieben und die Transaktion gefährden.
Ein erfolgreicher Immobilienkauf hängt weniger von der Geschwindigkeit der Abwicklung ab als von sorgfältigen Prüfungen in jeder Phase. Die jüngsten Änderungen beim DPE, die Ausweitung des PTZ und die vertraglichen Feinheiten des Vorvertrags bieten konkrete Möglichkeiten, einen Kauf abzusichern – vorausgesetzt, man prüft sie, bevor man sich festlegt.
