Il mercato immobiliare belga entra in una fase in cui i prezzi continuano a salire mentre il numero di transazioni diminuisce. Questo divario, visibile dal terzo trimestre del 2026, ridisegna le scelte di acquirenti e investitori. Capire dove si concentrano le differenze di dinamismo tra regioni, tipologie di immobili e profili fiscali permette di interpretare con maggiore precisione i mesi a venire.
Transazioni e prezzi in Belgio: andamenti divergenti
Il Barometro dei notai indica che le vendite immobiliari sono in calo nel terzo trimestre del 2026 rispetto ai livelli record registrati nel 2025. La Vallonia, che l’anno precedente aveva segnato un balzo del 16,7 % nel volume delle vendite, e le Fiandre, sostenute dalla riduzione dei diritti di registrazione, vedono rallentare questo dinamismo.
I prezzi medi, invece, continuano a salire. Il notariato belga conferma un aumento dei prezzi medi nello stesso terzo trimestre. Il mercato si trova in una situazione classica di rallentamento dei volumi senza correzione dei prezzi, segno di un’offerta disponibile più limitata piuttosto che di un calo dell’interesse da parte degli acquirenti.
| Indicatore | 2025 | 3° trimestre 2026 |
|---|---|---|
| Volume delle vendite (Vallonia) | Aumento del 16,7 % rispetto al 2024 | Calo rilevato |
| Volume delle vendite (Fiandre) | Livello record | Calo rilevato |
| Prezzi medi (Belgio) | In aumento | Ancora in aumento |
| Imposta immobiliare | Valore di riferimento | Aumento del 2,5 % (indicizzazione del reddito catastale) |
Per seguire in tempo reale l’evoluzione di questi indicatori, le notizie di Immosphère raccolgono regolarmente i dati del mercato belga per regione e tipologia di immobile.
Riqualificazione energetica: il fattore che amplia il divario di prezzo tra gli immobili
Il divario di prezzo tra un’abitazione ristrutturata e un immobile che necessita di lavori si accentua, soprattutto a Bruxelles. Immoweb rileva una quota crescente di abitazioni bruxellesi messe in vendita con lavori da effettuare, a prezzi nettamente inferiori rispetto a quelli degli immobili in buone condizioni energetiche.
Questo deprezzamento non dipende soltanto dalle condizioni dell’edificio. Tiene conto anche dei costi previsti per adempiere agli obblighi di riqualificazione. Entro il 2033, a Bruxelles gli immobili meno efficienti dovranno raggiungere una soglia energetica minima, perciò i futuri acquirenti devono mettere a budget i lavori già in fase di acquisto.
Aiuti regionali disomogenei e instabili
Il finanziamento di questi interventi varia da una Regione all’altra e le misure cambiano rapidamente.
- In Vallonia, il governo prevede un sistema di prestiti agevolati, con uno stanziamento annunciato per il 2027 e una seconda fase a partire dal 2028. Il calendario resta subordinato alle decisioni di bilancio.
- Nelle Fiandre, l’estensione del programma Mijn VerbouwLening punta a coprire i lavori nelle parti comuni dei condomini (isolamento di tetti e facciate, sostituzione delle finestre, impianti energetici collettivi).
- A Bruxelles sono già in vigore nuove norme per gli immobili in affitto, che aumentano la pressione sui proprietari di abitazioni ad alto consumo energetico.
La capacità di finanziare una riqualificazione energetica pesa ormai quanto il prezzo d’acquisto nel calcolo della redditività di un investimento locativo.
Fiscalità immobiliare nel 2026: cosa fa aumentare i costi per i proprietari
Quest’anno tre meccanismi fiscali incidono contemporaneamente sui proprietari di immobili.
Il primo è l’indicizzazione del reddito catastale, che comporta un aumento del 2,5 % dell’imposta immobiliare, prima ancora dell’applicazione delle addizionali comunali. Per chi possiede più immobili, l’effetto cumulativo diventa significativo.
Il secondo riguarda la dichiarazione dei redditi. I redditi immobiliari derivanti da beni posseduti all’estero o affittati tramite società sono soggetti a nuove modalità dichiarative, che rendono più complessa la gestione amministrativa per gli investitori con portafogli diversificati.
Il terzo punto riguarda l’IVA sugli impianti energetici. La recente riduzione dell’IVA sulle pompe di calore alleggerisce i costi di installazione. Tuttavia, non compensa la soppressione annunciata di alcuni incentivi alla riqualificazione nelle Fiandre, riducendo così il sostegno complessivo ai proprietari fiamminghi che ristrutturano.
Acquisto di immobili a Bruxelles: si conferma la fuga verso la periferia
I dati di Levier.be mostrano che un numero crescente di abitanti di Bruxelles acquista fuori dalla Regione di Bruxelles-Capitale. Il fenomeno è dovuto a diversi fattori: i diritti di registrazione, ancora più elevati a Bruxelles che nelle Fiandre, un patrimonio immobiliare datato che richiede ingenti investimenti e prezzi al metro quadrato che rendono quasi inaccessibile una casa indipendente nei 19 comuni.
La casa da ristrutturare nella periferia fiamminga diventa la scelta tipica delle famiglie bruxellesi al primo acquisto. La differenza tra i diritti di registrazione delle varie regioni accelera questa migrazione residenziale.
Questo fenomeno ha una conseguenza diretta sul mercato bruxellese: la quota di appartamenti nel patrimonio immobiliare continua a crescere e a Bruxelles oltre sei abitazioni su dieci sono già appartamenti. Le case di città bruxellesi che arrivano sul mercato sono sempre più spesso immobili da ristrutturare, il che accentua ulteriormente il deprezzamento legato all’efficienza energetica.
Nel 2026 il mercato belga va letto attraverso una doppia lente: la geografia (le differenze regionali si accentuano) e l’energia (la classe PEB diventa un criterio di prezzo importante quanto la posizione). Gli acquirenti che includono fin dall’inizio nel calcolo il costo complessivo — acquisto, riqualificazione e fiscalità — sono quelli che individuano le vere leve di valore in questo mercato in trasformazione.
