Der belgische Immobilienmarkt tritt in eine Phase ein, in der die Preise weiter steigen, während die Zahl der Transaktionen zurückgeht. Diese seit dem dritten Quartal 2026 erkennbare Entwicklung verändert die Abwägungen von Käufern und Investoren. Wer versteht, wo die Unterschiede bei der Marktdynamik zwischen Regionen, Immobilienarten und Steuerprofilen liegen, kann die kommenden Monate besser einschätzen.
Transaktionen und Preise in Belgien: unterschiedliche Entwicklungen
Das Notarbarometer zeigt, dass die Immobilienverkäufe im dritten Quartal 2026 gegenüber den 2025 verzeichneten Rekordwerten zurückgehen. In der Wallonie, wo das Verkaufsvolumen im Vorjahr um 16,7 % gestiegen war, und in Flandern, wo die Senkung der Registrierungsgebühren für Auftrieb gesorgt hatte, lässt die Dynamik nach.
Die Durchschnittspreise hingegen steigen weiter. Das belgische Notariat bestätigt für dasselbe dritte Quartal einen Anstieg der Durchschnittspreise. Der Markt befindet sich damit in einer typischen Phase, in der das Transaktionsvolumen nachlässt, ohne dass die Preise korrigieren. Das deutet eher auf ein knapperes Angebot als auf ein nachlassendes Interesse der Käufer hin.
| Indikator | 2025 | 3. Quartal 2026 |
|---|---|---|
| Verkaufsvolumen (Wallonie) | Anstieg um 16,7 % gegenüber 2024 | Rückgang verzeichnet |
| Verkaufsvolumen (Flandern) | Rekordniveau | Rückgang verzeichnet |
| Durchschnittspreise (Belgien) | Steigend | Weiter steigend |
| Immobilienvorabzug | Referenzwert | Anstieg um 2,5 % (Indexierung des Katastereinkommens) |
Wer die Entwicklung dieser Kennzahlen in Echtzeit verfolgen möchte, findet in den aktuellen Meldungen von Immosphère regelmäßig zusammengestellte Daten zum belgischen Markt nach Region und Immobilienart.
Energetische Sanierung: der Faktor, der die Preisunterschiede zwischen Immobilien vergrößert
Der Preisunterschied zwischen einer renovierten Wohnung und einer sanierungsbedürftigen Immobilie wird größer, insbesondere in Brüssel. Immoweb stellt fest, dass immer mehr Wohnungen in Brüssel mit anstehenden Renovierungsarbeiten zum Verkauf angeboten werden und deutlich günstiger sind als energetisch gut erhaltene Objekte.
Dieser Preisabschlag ist nicht allein auf den Zustand der Bausubstanz zurückzuführen. Er berücksichtigt auch die erwarteten Kosten für vorgeschriebene Sanierungen. Die energetisch ineffizientesten Wohnungen müssen bis 2033 in Brüssel einen Mindeststandard erreichen. Künftige Käufer müssen die Sanierungskosten daher bereits beim Kauf einplanen.
Unterschiedliche und wechselhafte regionale Förderungen
Die Finanzierung dieser Sanierungen unterscheidet sich je nach Region, und die Förderprogramme ändern sich rasch.
- In der Wallonie plant die Regierung ein System zinsvergünstigter Darlehen. Dafür wurde ein Budget für 2027 angekündigt, gefolgt von einer zweiten Förderphase ab 2028. Der Zeitplan hängt weiterhin von den Haushaltsentscheidungen ab.
- In Flandern soll die Ausweitung des Programms Mijn VerbouwLening Sanierungsarbeiten an Gemeinschaftsbereichen von Mehrfamilienhäusern abdecken, etwa die Dämmung von Dächern und Fassaden, den Austausch von Fenstern und gemeinschaftliche Energieanlagen.
- In Brüssel gelten für Mietwohnungen bereits neue Standards, die den Druck auf Vermieter energieineffizienter Immobilien erhöhen.
Die Fähigkeit, eine Sanierung zu finanzieren, wiegt bei der Rentabilitätsberechnung einer Mietimmobilie inzwischen ebenso schwer wie der Kaufpreis.
Immobilienbesteuerung 2026: Was die Kosten für Eigentümer erhöht
Drei steuerliche Mechanismen belasten Immobilienbesitzer in diesem Jahr gleichzeitig.
Der erste ist die Indexierung des Katastereinkommens. Sie führt zu einem Anstieg des Immobilienvorabzugs um 2,5 %, noch bevor die kommunalen Zuschlagshundertstel hinzukommen. Für Eigentümer mehrerer Immobilien macht sich der kumulierte Effekt bei mehreren Objekten deutlich bemerkbar.
Der zweite betrifft die Steuererklärung. Für Einkünfte aus Immobilien im Ausland oder aus über eine Gesellschaft vermieteten Objekten gelten neue Erklärungsvorschriften. Das macht die Verwaltung für breit aufgestellte Investoren komplexer.
Der dritte Punkt betrifft die Mehrwertsteuer auf Energieanlagen. Die kürzlich eingeführte Senkung der Mehrwertsteuer auf Wärmepumpen reduziert die Installationskosten. Sie gleicht jedoch nicht die angekündigte Abschaffung bestimmter Sanierungsprämien in Flandern aus, wodurch die Gesamtförderung für flämische Eigentümer, die sanieren, sinkt.
Immobilienkauf in Brüssel: Die Abwanderung ins Umland setzt sich fort
Daten von Levier.be zeigen, dass immer mehr Einwohner Brüssels außerhalb der Region Brüssel-Hauptstadt kaufen. Dahinter stehen mehrere Faktoren: Die Registrierungsgebühren sind in Brüssel weiterhin höher als in Flandern, der alternde Gebäudebestand erfordert hohe Investitionen und die Quadratmeterpreise machen ein Einfamilienhaus in den 19 Gemeinden nahezu unerschwinglich.
Ein renovierungsbedürftiges Haus im flämischen Umland wird für Brüsseler Erstkäuferhaushalte zur typischen Wahl. Der Unterschied bei den Registrierungsgebühren zwischen den Regionen beschleunigt diese Wohnsitzverlagerung.
Diese Entwicklung wirkt sich unmittelbar auf den Brüsseler Markt aus: Der Anteil der Wohnungen am Gebäudebestand wächst weiter. Schon jetzt sind in Brüssel mehr als sechs von zehn Wohneinheiten Wohnungen. Die auf den Markt kommenden Stadthäuser in Brüssel sind immer häufiger sanierungsbedürftig, was den durch die Energieeffizienz bedingten Preisabschlag zusätzlich verstärkt.
Der belgische Markt lässt sich 2026 durch zwei Faktoren verstehen: die Geografie, denn die regionalen Unterschiede nehmen zu, und die Energieeffizienz, denn die PEB-Einstufung wird zu einem ebenso wichtigen Preiskriterium wie die Lage. Käufer, die die Gesamtkosten – Kauf, Sanierung und Steuern – von Anfang an in ihre Berechnung einbeziehen, erkennen die tatsächlichen Wertpotenziale in diesem Markt im Wandel.
