De Belgische vastgoedmarkt komt in een fase waarin de prijzen blijven stijgen, terwijl het aantal transacties terugloopt. Deze kloof, die sinds het derde kwartaal van 2026 zichtbaar is, verandert de afwegingen van kopers en investeerders. Wie wil inschatten wat de komende maanden brengen, doet er goed aan te kijken waar de verschillen in dynamiek tussen regio’s, vastgoedtypes en fiscale profielen liggen.
Transacties en prijzen in België: uiteenlopende ontwikkelingen
Uit de Barometer van de notarissen blijkt dat de vastgoedverkopen in het derde kwartaal van 2026 teruglopen ten opzichte van de recordniveaus van 2025. In Wallonië, waar het verkoopvolume het jaar voordien met 16,7 % was gestegen, en in Vlaanderen, waar de verlaging van de registratierechten voor een impuls zorgde, neemt de dynamiek af.
De gemiddelde prijzen blijven daarentegen stijgen. De Belgische notarissen bevestigen dat de gemiddelde prijzen ook in dit derde kwartaal zijn toegenomen. De markt vertoont daarmee een klassiek patroon: het aantal transacties neemt af zonder dat de prijzen corrigeren. Dat wijst eerder op een kleiner beschikbaar aanbod dan op een afnemende belangstelling van kopers.
| Indicator | 2025 | 3e kwartaal 2026 |
|---|---|---|
| Verkoopvolume (Wallonië) | Stijging van 16,7 % t.o.v. 2024 | Daling vastgesteld |
| Verkoopvolume (Vlaanderen) | Recordniveau | Daling vastgesteld |
| Gemiddelde prijzen (België) | Stijgend | Blijven stijgen |
| Onroerende voorheffing | Referentie | Stijging van 2,5 % (indexering KI) |
Wie deze indicatoren in realtime wil volgen, vindt bij het nieuws van Immosphère regelmatig bijgewerkte gegevens over de Belgische markt, uitgesplitst per regio en vastgoedtype.
Energetische renovatie: de factor die het prijsverschil tussen woningen vergroot
Het prijsverschil tussen een gerenoveerde woning en een pand dat nog opgeknapt moet worden, wordt groter, vooral in Brussel. Immoweb stelt vast dat een groeiend aandeel van de Brusselse woningen die te koop worden aangeboden renovatiewerken vereist en aanzienlijk goedkoper is dan woningen met een goede energieprestatie.
Deze korting hangt niet alleen samen met de staat van het gebouw. Ook de verwachte kosten van de renovatieverplichtingen spelen mee. De minst energiezuinige woningen moeten tegen 2033 een minimale energiescore behalen in Brussel. Daardoor moeten toekomstige kopers de renovatiekosten al vanaf de aankoop in hun budget opnemen.
Regionale steunmaatregelen: uiteenlopend en veranderlijk
De financiering van deze renovaties verschilt per Gewest en de regelingen veranderen snel.
- In Wallonië plant de regering een systeem van voordelige leningen, met een aangekondigd budget voor 2027 en een tweede luik vanaf 2028. De timing hangt nog af van de begrotingsbeslissingen.
- In Vlaanderen moet de uitbreiding van het programma Mijn VerbouwLening ook werken aan de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen dekken, zoals dak- en gevelisolatie, raamvervanging en collectieve energie-installaties.
- In Brussel zijn nieuwe normen voor huurwoningen al van kracht. Die zetten verhuurders van energieverslindende panden verder onder druk.
De mogelijkheid om een renovatie te financieren weegt inmiddels even zwaar als de aankoopprijs bij het berekenen van het rendement op een verhuurinvestering.
Vastgoedfiscaliteit in 2026: wat de kosten voor eigenaars verhoogt
Dit jaar drukken drie fiscale maatregelen tegelijk op eigenaars van vastgoed.
De eerste is de indexering van het kadastraal inkomen, die leidt tot een stijging van 2,5 % van de onroerende voorheffing, nog vóór de gemeentelijke opcentiemen worden toegepast. Voor eigenaars van meerdere panden loopt het gecumuleerde effect al snel op.
De tweede heeft betrekking op de belastingaangifte. Voor inkomsten uit vastgoed in het buitenland of uit verhuur via een vennootschap gelden nieuwe aangifteregels. Dat maakt de administratieve afhandeling voor gediversifieerde investeerders ingewikkelder.
Het derde punt betreft de btw op energie-installaties. De btw-verlaging voor warmtepompen, die onlangs van kracht werd, drukt de installatiekosten. Ze compenseert echter niet de aangekondigde afschaffing van bepaalde renovatiepremies in Vlaanderen, waardoor de totale steun voor Vlaamse eigenaars die renoveren afneemt.
Een woning kopen in Brussel: de uittocht naar de rand zet door
Uit gegevens van Levier.be blijkt dat steeds meer Brusselaars buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een woning kopen. Verschillende factoren spelen daarbij mee: de registratierechten zijn in Brussel hoger gebleven dan in Vlaanderen, het verouderde woningbestand vraagt om forse investeringen en de prijzen per vierkante meter maken een vrijstaande woning in de 19 gemeenten vrijwel onbereikbaar.
Een te renoveren woning in de Vlaamse rand wordt de typische keuze voor Brusselse starters. Het verschil in registratierechten tussen de Gewesten versnelt deze verhuisbeweging.
Deze ontwikkeling heeft een rechtstreeks gevolg voor de Brusselse markt: het aandeel appartementen in het woningbestand blijft groeien. In Brussel bestaat inmiddels al meer dan zes op de tien woningen uit appartementen. Brusselse stadswoningen die op de markt komen, moeten steeds vaker worden gerenoveerd, waardoor de korting als gevolg van hun energieprestatie nog verder oploopt.
De Belgische vastgoedmarkt van 2026 moet door twee brillen worden bekeken: geografie (de regionale verschillen worden groter) en energie (het EPC-label wordt een even bepalende prijsfactor als de ligging). Kopers die in hun berekening vanaf het begin rekening houden met de totale kosten — aankoop, renovatie en belastingen — zijn het best in staat om de echte waardekansen op deze veranderende markt te herkennen.
