O mercado imobiliário belga entra numa fase em que os preços continuam a subir, enquanto o número de transações recua. Esta divergência, visível desde o terceiro trimestre de 2026, está a redefinir as escolhas de compradores e investidores. Compreender as diferenças de dinamismo entre regiões, tipos de imóveis e perfis fiscais permite analisar os próximos meses com maior precisão.
Transações e preços na Bélgica: trajetórias divergentes
O Barómetro dos Notários indica que as vendas imobiliárias recuaram no terceiro trimestre de 2026, face aos níveis recorde registados em 2025. A Valónia, que tinha registado um aumento de 16,7 % no volume de vendas no ano anterior, e a Flandres, impulsionada pela redução dos direitos de registo, estão a perder dinamismo.
Os preços médios, por sua vez, continuam a subir. O notariado belga confirma uma subida dos preços médios neste mesmo terceiro trimestre. O mercado encontra-se numa situação clássica de abrandamento do volume de transações sem correção dos preços, o que reflete uma redução da oferta disponível, e não uma perda de interesse por parte dos compradores.
| Indicador | 2025 | 3.º trimestre de 2026 |
|---|---|---|
| Volume de vendas (Valónia) | Aumento de 16,7 % face a 2024 | Recuo registado |
| Volume de vendas (Flandres) | Nível recorde | Recuo registado |
| Preços médios (Bélgica) | Em alta | Continuam a subir |
| Imposto predial | Referência | Aumento de 2,5 % (indexação do RC) |
Para acompanhar a evolução destes indicadores em tempo real, as notícias da Immosphère compilam regularmente dados do mercado belga por região e tipo de imóvel.
Renovação energética: o fator que aumenta a diferença de preços entre imóveis
A diferença de preço entre uma habitação renovada e um imóvel que necessita de obras está a acentuar-se, sobretudo em Bruxelas. A Immoweb assinala uma proporção crescente de habitações bruxelenses à venda que precisam de obras, anunciadas a preços significativamente inferiores aos dos imóveis com bom desempenho energético.
Esta desvalorização não se deve apenas ao estado do edifício. Também reflete o custo previsto das obrigações de renovação. As habitações com pior desempenho terão de atingir um nível energético mínimo até 2033 em Bruxelas, o que obriga os futuros compradores a incluir o custo das obras no orçamento desde a fase de aquisição.
Apoios regionais heterogéneos e instáveis
O financiamento destas renovações varia consoante a Região, e os programas mudam rapidamente.
- Na Valónia, o governo prevê um sistema de empréstimos bonificados, com uma verba anunciada para 2027 e uma segunda fase a partir de 2028. O calendário continua dependente das decisões orçamentais.
- Na Flandres, a extensão do programa Mijn VerbouwLening visa cobrir obras nas partes comuns de edifícios de apartamentos (isolamento de telhados e fachadas, substituição de janelas e instalações energéticas coletivas).
- Em Bruxelas, já estão em vigor novas normas para os arrendamentos, que aumentam a pressão sobre os proprietários de imóveis com elevado consumo energético.
A capacidade de financiar uma renovação pesa agora tanto como o preço de compra no cálculo da rentabilidade de um investimento para arrendamento.
Fiscalidade imobiliária em 2026: fatores que aumentam os encargos dos proprietários
Este ano, três mecanismos fiscais afetam simultaneamente os proprietários de imóveis.
O primeiro é a indexação do rendimento cadastral, que implica um aumento de 2,5 % do imposto predial, antes mesmo da aplicação das taxas adicionais municipais. Para quem possui vários imóveis, o efeito acumulado torna-se significativo.
O segundo diz respeito à declaração fiscal. Os rendimentos imobiliários de imóveis detidos no estrangeiro ou arrendados através de uma sociedade estão sujeitos a novas regras declarativas, o que torna a gestão administrativa mais complexa para investidores com carteiras diversificadas.
O terceiro ponto diz respeito ao IVA sobre equipamentos energéticos. A recente redução do IVA sobre as bombas de calor diminui o custo de instalação destes equipamentos. No entanto, não compensa a anunciada eliminação de alguns prémios à renovação na Flandres, reduzindo o apoio global aos proprietários flamengos que renovam os seus imóveis.
Compra de imóveis em Bruxelas: confirma-se a deslocação para a periferia
Os dados da Levier.be mostram que cada vez mais habitantes de Bruxelas compram imóveis fora da Região de Bruxelas-Capital. O fenómeno resulta de vários fatores: direitos de registo que continuam mais elevados em Bruxelas do que na Flandres, um parque habitacional envelhecido que exige investimentos avultados e preços por metro quadrado que tornam praticamente inacessível a compra de uma moradia nas 19 comunas.
A moradia para renovar na periferia flamenga tornou-se a escolha típica dos agregados familiares de Bruxelas que compram casa pela primeira vez. A diferença entre os direitos de registo das regiões acelera esta migração residencial.
Este movimento tem uma consequência direta para o mercado bruxelense: a proporção de apartamentos no parque habitacional continua a aumentar, e Bruxelas já conta com mais de seis em cada dez habitações sob a forma de apartamentos. As casas urbanas bruxelenses que chegam ao mercado são cada vez mais imóveis a renovar, o que acentua ainda mais a desvalorização associada ao desempenho energético.
Em 2026, o mercado belga deve ser analisado através de dois filtros: a geografia (as diferenças regionais estão a acentuar-se) e a energia (a classificação PEB tornou-se um critério de preço tão determinante como a localização). Os compradores que incluem no cálculo inicial o custo total — aquisição, renovação e fiscalidade — são os que identificam as verdadeiras oportunidades de valorização neste mercado em transição.
